保障性住房融资瓶颈如何破解？ 每日速讯
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住房问题是重要的民生问题，党的二十大报告指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这为解决百姓住房问题指明了方向和路径。建设保障性住房是“多渠道保障”的重要举措。由于保障性住房是面向中低收入人群，其显著特征是无收益或低收益，这就导致了“融资难”“融资贵”等瓶颈。用何种方法来破解保障性住房融资难题，政策性开发性金融的经验为我们提供了思路。
做好融资设计，解决“融资难”问题。我国保障性住房建设的资金供给相对单一，资金供需缺口较大成为最大瓶颈。首先，从需求端看，中低收入人群住房刚性和改善性需求不断增长，保障性住房需求人群覆盖面扩大，资金需求增大。其次，从供给端看，由于财政收入增速有限，财政支持不可能大幅度增加。此外，地方土地出让收入关乎房价和房地产市场的平稳，短期内也不会有太大提升，单纯依靠政府资金支持保障性住房不够现实。因此，保障性住房获得金融支持是必然选择。但是，由于保障性住房的性质定位决定了其不以高收益为目的，且保障性住房建设资金需求量大、期限长。这与银行资金追求“盈利性”“流动性”的目标相悖，导致金融机构贷款投向住房保障领域的意愿较低。可以说，“融资难”是保障性住房工作面临的第一道难关。
多年来，国家为破解这道难题出了不少实招，政策性开发性金融机构主动作为、积极创新，积累了不少经验。比如，2014年，按照“省负总责，市县抓落实”的原则，推出“统一评级、统一授信、统借统还”的“三统一”融资模式支持棚改。2016年，按照政府购买服务原则，采取政府购买服务融资模式支持棚改。2018年以来，配合财政部、住建部等探索PPP、公司融资等方式支持保障性住房。2021年以来，以市场化方式融资支持保障性租赁住房。2022年，助力国家“保交楼、保民生、保稳定”目标，做好“保交楼”专项金融服务。因此，针对保障性住房“融资难”问题，应积极发挥政府主导作用，建立以政策性开发性金融为依托、商业化金融为辅助，引导社会资本多方参与的多渠道融资体系。
做好资金成本筹划，解决“融资贵”问题。保障性住房是面向中低收入人群的，这是它区别于商品房的最大特征，同时决定了它的融资成本必须低于商品房。为了实现低成本融资目标，政策性开发性金融机构作了多方面努力。比如，在资金来源上，除了用好用足低成本中央资金外，还注重自筹资金与中央资金的衔接，保持资金结构合理、来源稳定。同时，通过申请发行金融债券，募集专项资金用于支持保障性住房。此外，还引导保险资金、养老基金、社会基金等成本低、久期长、稳定性好的资金用于保障性住房建设。又如，在资金运用上，通过“投贷债租证”综合金融产品，为项目提供全生命周期金融支持，为企业提供“融资+融智”服务，帮助筹划资金成本和安排。同时，发放中长期贷款，贷款期限最长可达30年，实行利率下浮等最优惠利率。此外，对于项目资本金有缺口的运用专项基金、软贷款等方式弥补，以及通过对贷款免收承诺费、银团安排费等中间业务费用，有效降低融资成本。需要说明的是，在资金成本筹划解决“融资贵”的具体实践中，一是金融机构需要按照“以低成本为导向”，从资金来源端和资金运用端，做好保障性住房融资成本筹划。二是在资金回报上，以“保本微利”“让利于企、让利为民”为目标，努力降低保障性住房融资成本。
做好需求衔接，解决“安置难”问题。国家大力支持保障性住房，为的是满足中低收入人群的住房需求。如何在保障性住房发展中解决“安置难”问题，政策性开发性金融机构在融资服务中摸索出了有效经验。比如，根据地方政府和群众需求，因地制宜、因城施策，棚改贷款设计了新建安置房、购买安置房、纯货币补偿等3种安置方式，在贷款用途和资金支付上，符合“供给侧结构性改革”要求。2018年以来，根据国家住房保障工作发展的变化，以“租购并举”为目标，积极拓展租赁住房、城镇老旧小区改造、共有产权房等其他保障性住房融资工作。党的二十大报告指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为住房保障工作指明了方向和路径。为此，一是做好保障性租赁住房与公租房、共有产权住房等在保障对象、供应方式等方面的统筹衔接，更好地形成合力服务中低收入人群。二是推进城镇老旧小区改造、“城中村”改造和“平急两用”公共基础设施建设等的衔接，共同解决好新市民、青年人等群体的住房困难问题。三是疏通政策堵点，将符合规定的租赁住房纳入保障性租赁住房管理，做好平稳过渡，不断推进公共服务均等化，逐步提高承租人享受公共服务的水平。简而言之，解决保障性住房“安置难”问题，需要以满足群众基本住房需求为重点，充分考虑不同群体的住房条件、支付能力，研究建立住房保障体系。同时，把“群众住房需求”和“城市发展需求”相结合，寻求最大公约数，助圆中低收入人群、新市民、青年人的“安居梦”，努力满足不同安置需求。
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