西宁人借名买房，“买”出烦心事
【案情简介】
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老江和妻子长期在西宁周边的县城生活，女儿小楠在西宁成家后，老两口想随小楠在西宁定居，便将县城唯一的住房变卖后在西宁买房。因买房还需借款，老两口准备先贷款偿还借款再慢慢还贷，但因二人退休不具备贷款条件，便以小楠的名义贷款买房。
2008年5月，小楠与案外人王某签订购房合同，以44.5万元购买王某位于本市的房屋，老江夫妇一直居住其中。6月，小楠向银行贷款18万元，女婿小何作为共同借款人共同偿还房贷。2017年5月，小楠与老江签订二手房买卖合同，将房屋以30万元出售给老江，老江并未实际给付该购房款。2020年5月，小何与小楠离婚，后小何认为案涉房屋是夫妻共同财产，小楠无权擅自处分，遂将小楠和老江诉至法院，请求确认小楠与老江签订的二手房买卖合同无效。
【裁判结果】
一审法院认为小何与小楠在婚姻关系存续期间购买了案涉房屋，且小何与小楠为购买房屋共同进行了贷款，案涉房屋应属于夫妻共同财产，小楠未经小何同意，与老江签订二手房买卖合同，约定价格明显低于原购房价格将房屋出售给老江，且老江也未向小楠支付购房款，故一审法院认定小楠与老江签订的二手房买卖合同无效。
老江与小楠不服一审判决提起上诉，二审法院认为老江、小楠提交的证据可以证明小楠支付的购房资金来源于老江夫妇的积蓄和向亲友借款。小何陈述购房款来源是其与小楠的积蓄，但并未提交证据。案涉房屋购买时，小何、小楠尚有房贷要偿还，老江夫妇已经退休，有退休后与女儿一起生活的需求，以自身名义购房并办理贷款存在困难，借名买房存在合理性。综合考虑双方间的亲属关系，购房资金来源、房屋占有使用和收益的情形，以及房屋权属证书等情况，二审认为老江主张与小楠存在借名买房约定的事实具有高度盖然性，遂改判驳回了小何的诉讼请求。
【法官说理】
《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产登记具有权利推定的效力，登记记载的权利人应当被推定为法律上的权利人，在登记没有更正也没有异议登记的情况下，只能推定登记记载的权利人就是物权人。
在借名买房纠纷案件中，借名买房事实审查是此类案件审理的重点，若当事人之间存在书面约定，则一般可认定存在借名买房事实，但借名人与出名人之间一般具有如亲属等的特殊关系，因此借名买房多数是口头形式少有书面约定，所以重点查明以下内容：首先是当事人借名买房的原因，审查借名人对借名原因的解释是否符合客观事实、是否具有合理性，借名买房除基于双方之间的信任关系之外，一般还存在借用出名人享有的房屋贷款、特殊性质的房屋购买资格等原因，出名人则会以借款、赠与等理由抗辩，法院会依据常理、常情进行合理性判断；其次是购房款支付，购房款由借名人出资是认定借名买房关系存在的重要依据，故借名人应对其出资承担举证责任，如果购房涉及贷款，还应审查贷款偿还情况；再次是房屋实际占有使用情况，占有、使用、收益是不动产所有权的重要权能，因此房屋的实际占有使用也是判断借名事实的重要因素，借名人对此应当承担举证责任。
借名买房往往发生在亲属、朋友之间，不动产登记具有权利推定效力，借名人主张房屋权利，需要提供充分证据证明其与出名人之间存在借名买房的合意。借名人与出名人之间的借名买房约定并不足以对抗善意相对人，如果善意相对人取得房屋所有权，则借名人只能向出名人主张返还购房款以及赔偿损失等。而将不动产登记在真实权利人之下可以避免此类争议的发生，建议大家在购房时谨慎借用他人名义购房（案中人名均为化名）。
来源：西宁晚报
监制：刘幸海
责编：寇荣
编辑：冯丽晨、张萍
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